W niniejszym artykule przedstawiono niektóre ryzyka, jakie wiążą się z nabyciem udziału w apartamencie na Złotej od Rafała Zaorskiego w ramach głośnej akcji “Epicki flip”.
Artykuł powstał przed opublikowaniem stanowiska wspólnoty mieszkaniowej oraz przed pojawieniem się w księdze wieczystej wzmianek dotyczących roszczenia o przeniesienie własności, toczącego się postępowania, zakazu zbywania lub obciążania. Komentarz do oświadczenia oraz wyjaśnienie znaczenia tych wzmianek znajduje się na końcu.
Idea epickiego flipu
Rafał Zaorski, ekscentryczny inwestor, określany mianem “króla polskich spekulantów” jest właścicielem luksusowego apartamentu nr 504 zlokalizowanego w Warszawie przy ulicy Złotej 44.
W wieżowcu, w którym znajduje się ten apartament, swój lokal ma także między innymi Robert Lewandowski. Budynek ten jest uznawany za jeden z najbardziej prestiżowych tego typu obiektów w Polsce.
Akcja Epicki flip, nazywana przez pomysłodawcę eksperymentem społecznym, polega na sprzedaży dwudziestu tysięcy udziałów w należącym do niego apartamencie.
Biorąc pod uwagę dotychczasową praktykę w obrocie nieruchomościami, pomysł ten wzbudził wiele kontrowersji zarówno wśród prawników, jak i inwestorów.
Niniejszy artykuł nie stanowi opinii prawnej, ani porady inwestycyjnej i nie przedstawiono w nim wszystkich potencjalnych ryzyk związanych z nabyciem udziału od Rafała Zaorskiego. W zależności od dokonanej wykładni przepisów ryzyka mogą, lecz nie muszą się zmaterializować.
Do podejmowania prób analizy tej spektakularnej transakcji zachęca także organizator przedsięwzięcia, który, jak mówi, sam nie jest w stanie przewidzieć wszystkich konsekwencji takiego zbycia i zachęca do tego inne osoby.
Jak zapewnia Rafał Zaorski udziały zostaną sprzedane bez obciążenia ich wpisaną w księdze wieczystą hipoteką. Jest to możliwe, przy spełnieniu określonych warunków, stąd nie uwzględniono tego jako ryzyka. Akty notarialne obejmujące umowy sprzedaży udziałów będą podpisywane przez notariusza, który z pewnością poinformuje nabywcę o istnieniu takiego obciążenia.
Potencjalna nieważność umowy sprzedaży udziału
W prawie cywilnym nie ma przepisu, który określałby maksymalną liczbę współwłaścicieli jednej nieruchomości (ani żadnej innej rzeczy). Czy oznacza to jednak, że nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń?
Ograniczenia te mogą wynikać z następujących przepisów:
art. 5 KC, zgodnie z którym: “Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.”,
art. 140 KC, zgodnie z którym: “W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”,
art. 58 KC, zgodnie z którym: “§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. § 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.”
Skutkiem uznania, że przeznaczeniem prawa własności jednego apartamentu w budynku wielolokalowym nie jest sprzedaż tego prawa dwudziestu tysiącom współwłaścicieli (liczba ta zapewne będzie mniejsza) lub uznania, że taka sprzedaż jest niezgodna z zasadami współżycia społecznego, będzie nieważność takich czynności prawnych.
Potencjalnej sankcji nieważności nie da się usunąć poprzez zawarcie umowy quoad usum, ponieważ niedopuszczalne jest w tym przypadku konwalidowanie nieważnej ex lege czynności prawnej poprzez inną czynność prawną.
Potencjalna trudność z odzyskaniem ceny sprzedaży w przypadku nieważności sprzedaży
Konsekwencją nieważności umowy sprzedaży udziału będzie to, że niedoszły nabywca nie stanie się współwłaścicielem lokalu i nie zostanie wpisany do księgi wieczystej (lub zostanie z niej wykreślony, jeżeli czynność zostanie następczo zaskarżona).
W przypadku uznania czynności za nieważną kupujący może mieć problem z uzyskaniem zwrotu pieniędzy od sprzedającego udział. Roszczenie nabywcy o zwrot wynikałoby z art. 410 § 2. w zw. z art. 405 KC, ponieważ byłoby świadczeniem nienależnym.
Co do zasady świadczenie nienależne podlega zwrotowi, ponieważ kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
Jednakże, obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.
Zwrot ceny sprzedaży nie będzie podlegał więc zwrotowi, gdy sprzedający zużyje tę cenę w taki sposób, że nie będzie już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.
W związku z tym, że umowa sprzedaży udziału w lokalu wymaga formy aktu notarialnego i będzie podpisana przez notariusza (profesjonalistę), to sprzedający niekoniecznie musi zakładać, że notariusz dopuścił się podpisania wadliwej umowy i, że zajdzie konieczność zwrotu środków.
Zniesienie współwłasności
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności lokalu. Jedynym wymogiem jest złożenie stosownego żądania. Z żądaniem takim może wystąpić także wierzyciel któregoś ze współwłaścicieli, jeżeli współwłaściciel ten będzie miał długi.
Współwłasność w polskim systemie prawa cywilnego ma charakter tymczasowy, przejściowy. Nie jest to stan, który ustawodawca przewidział jako docelowy (oczywiście nie dotyczy to każdego rodzaju współwłasności, np. przymusowej).
Z tego powodu oraz z powodu treści przepisów nie jest prawdą, że do żądania zniesienia współwłasności muszą wystąpić jakiekolwiek inne przesłanki poza złożeniem wniosku. (np. brak możliwości zbycia udziału na rynku wtórnym).
Jedyną przesłanką sądowego zniesienia współwłasności jest złożenie żądania współwłasności przez osobę uprawnioną (np. współwłaściciela lub wierzyciela współwłaściciela).
Zgodnie z art. 210 KC § 1. “Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.”, zaś zgodnie z art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego: "We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności."
Aby zapobiec złożeniu żądania zniesienia współwłasności w pierwszym dniu po dokonaniu sprzedaży udziałów, można wyłączyć to uprawnienie na czas maksymalny 5 lat. Po tym czasie, ponowne wyłączenie tego uprawnienia wymagałoby zgody wszystkich współwłaścicieli.
Wyłączenie tego uprawnienia ma znaczenie wyłącznie wobec współwłaścicieli. Nie ma ono zastosowania do żądania, które może złożyć wierzyciel któregoś ze współwłaścicieli, co potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2016 r. (sygn. akt III CZP 36/16), zgodnie z którą: “Umowa współwłaścicieli czasowo wyłączająca uprawnienie do zniesienia współwłasności nie wiąże wierzyciela współwłaściciela będącego stroną tej umowy.”
Należy zaznaczyć, że przy tak dużej liczbie współwłaścicieli, koszty postępowania o zniesienie współwłasności będą ponadnormatywne, a także że czym później zostanie zainicjowane takie postępowanie, tym dłużej może ono trwać.
Opłata sądowa za złożenie wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, lecz nie będzie to jedyny koszt związany z postępowaniem. O tym, kto poniesie koszty takiego postępowania rozstrzygnie sąd. Co do zasady jednak każda strona postępowania ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie.
Zasadą jest, że wartość poszczególnych udziałów w nieruchomości nie jest proporcjonalna do wartości nieruchomości. Na przykład, gdy nieruchomość jest warta 100.000,00 zł, to udział wynoszący 1/4 część tej nieruchomości, jest wart mniej niż 25.000,00 zł. W przypadku epickiego flipu zasada ta zostanie prawdopodobnie przełamana w ten sposób, że suma ceny kupna udziałów będzie wyższa niż wartość nieruchomości.
Wobec tego istnieje ryzyko, przy założeniu sprzedaży publicznej rzeczy w drodze egzekucji w celu zniesienia współwłasności, że w przypadku kupna udziału w apartamencie za 5.000,00 zł, na skutek zniesienia współwłasności kupujący otrzyma kwotę mniejszą, niż 5.000,00 zł wobec tego ile wynosiła będzie wartość nieruchomości.
W kontekście trwałości stosunku współwłasności pod uwagę należy wziąć art. 16 ust. 1 ustawy o własności zgodnie z którym lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Odpowiedzialność współwłaścicieli
Decydując się na kupno udziału w nieruchomości trzeba liczyć się z tym, że współwłaściciel ma nie tylko prawa, ale także obowiązki, w tym ponosi odpowiedzialność za różne zobowiązania.
Zgodnie z art. 3 ust 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych każdy ze współwłaścicieli będzie odpowiadał solidarnie za należny podatek od nieruchomości.
Solidarność ta polega na tym, że organ podatkowy może żądać całości lub części świadczenia z tytułu tego podatku od wszystkich współwłaścicieli łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
Osoby bądź osoba, którą organ podatkowy wybierze jako “szczęśliwca” zobowiązanego do zapłaty tego podatku za wszystkich pozostałych współwłaścicieli, będzie miała natomiast roszczenie regresowe do tych współwłaścicieli, za których zapłaciła podatek, o zwrot odpowiednich kwot.
W zakresie opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej według dominującego stanowiska doktryny prawa odpowiedzialność współwłaścicieli jest singularna i każdy odpowiada proporcjonalnie do wysokości swojego udziału w lokalu.
Choć pojawiają się głosy, że odpowiedzialność ta jest solidarna, to jest to stanowisko mniejszościowe. Niemniej, decydując się na kupno udziału nie można zapomnieć, że bycie współwłaścicielem wiąże się z obowiązkami partycypowania w tych kosztach.
Wybierając osoby, które sprawowały będą zarząd lokalem należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 429 KC kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności.
Zgodnie zaś z art. 433 KC za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.
Jeżeli kilka osób ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym, ich odpowiedzialność jest solidarna (art. 441 § 1 KC).
Umowa quoad usum
Wielokrotnie powoływana przez Rafała Zaorskiego, jako święty graal, umowa quoad usum regulowała będzie sposób korzystania i kwestie zarządu lokalem. Pomysł zawarcia takiej umowy jest trafny, ponieważ jest ona niezbędna, aby uregulować stosunki między współwłaścicielami.
Umowa ta obowiązywała będzie wyłącznie między współwłaścicielami, a więc wszelkie wyłączenia lub ograniczenia ich odpowiedzialności będą miały skutek tylko w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami. W przypadku wyrządzenia szkody osobie trzeciej, zastosowanie będą miały przepisy prawa, a nie postanowienia umowne.
Na stronie epickiflip.pl udostępniony został projekt takiej umowy. Jej treść zgodnie z zapewnieniem organizatora przedsięwzięcia została udostępniona na zasadach open source i każdy może zgłaszać co do niej swoje uwagi.
Prawidłowe skonstruowanie takiej umowy nie będzie łatwe ze względu na specyfikę transakcji, a w przypadku gdyby jej treść okazała się niekompletna, jej zmiana w drodze porozumienia nie będzie w zasadzie niemożliwa, ponieważ wymagałaby zgody wszystkich współwłaścicieli. Może to prowadzić do podejmowania działań mających na celu obstrukcję działań zarządu.
Podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny i w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie w braku porozumienia współwłaścicieli w drodze orzeczenia sądowego - postanowienie Sądu Najwyższego z 12.09.1973 r., III CRN 188/73.
Zawarcie umowy quoad usum nie jest ostatecznym remedium na wszystkie spory, jakie mogą powstać pomiędzy współwłaścicielami.
Mając na uwadze, że nie jest to ostateczna treść umowy, nie jest ona przedmiotem analizy w niniejszym artykule. Przed podjęciem decyzji o zakupie udziału należy jednak poddać ocenie jej treść, gdyż to między innymi z tej umowy będą wynikały prawa i obowiązki współwłaścicieli, w tym uregulowana będzie kwestia faktycznego korzystania z lokalu.
Niezależnie od aktualnej treści projektu umowy poddaje się w wątpliwość umowne uregulowanie stosunków między dwudziestoma tysiącami współwłaścicieli tak, aby zapewnić każdemu możliwość faktycznego korzystania z nieruchomości.
Brak zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Skutkiem kupna udziału we własności apartamentu, niezależnie od wielkości tego udziału, będzie brak zwolnienia z PCC przy kupnie pierwszego mieszkania bądź domu jednorodzinnego.
Zbycie tego udziału nie przywróci zwolnienia z tego podatku, ponieważ zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Trzeba brać pod uwagę również brak możliwości skorzystania z przyszłych programów kredytowych dotyczących kupna pierwszego mieszkania lub domu - w zależności od wyłączeń, które będą w nich przewidziane.
Oświadczenie wspólnoty mieszkaniowej ul. Złota 44
Jak wynika z treści oświadczenia, wspólnota sprzeciwia się “epickiemu flipowi”, twierdząc, że jest sprzeczny z prawem.
Sprzeciw wspólnoty nie jest prawnie wiążący, ponieważ wspólnota nie może zakazać zbycia lokalu. Z pewnością jednak będzie podejmowała czynności mające na celu wykazanie, że sprzedaż taka jest niezgodna z przepisami prawa.
Wspólnota oświadczyła także, że na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali zgodnie z którym “jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości” wystąpi z powództwem o przymusową sprzedaż lokalu.
Zasadność tego żądania podlegać będzie ocenie sądu. Samo złożenie takiego pozwu jednak nie wstrzymuje możliwości sprzedaży lokalu. Być może wspólnota będzie występowała z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia polegającego na zakazie zbycia lokalu, bądź podejmowała inne kroki prawne w celu czasowego zablokowania sprzedaży do czasu rozstrzygnięcia kwestii sprzedaży w trybie powołanego przepisu.
Wzmianki w księdze wieczystej
W dniu 12 stycznia 2024 roku w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu Rafała Zaorskiego pojawiły się dwie wzmianki o wpisy w księdze wieczystej. Jedna - jak wynika z opisu wzmianki - dotyczy wpisu roszczenia o przeniesienie własności, zaś druga wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym.
W dniu 23 stycznia 2024 roku pojawiła się trzecia wzmianka, która dotyczy wpisu zakazu zbywania lub obciążania lokalu.
Wzmianka w księdze wieczystej pojawia się na skutek złożenia do sądu wieczystoksięgowego wniosku o dokonanie wpisu.
Umieszczenie w księdze wieczystej wzmianki o złożonym wniosku jest obowiązkowe, aby potencjalny nabywca, bądź inna osoba, która jest zainteresowana stanem prawnym nieruchomości miała wiedzę, że został złożony wniosek i w związku z tym stan prawny w księdze wieczystej może być nieaktualny.
Nie oznacza to jednak, że pojawienie się wzmianki skutkowało będzie jakąkolwiek zmianą w księdze wieczystej. Dzieje się tak dlatego, że wzmianka jest umieszczana przez sąd po złożeniu wniosku. Na etapie składania wniosku zaś, poprzez złożenie go w biurze podawczym lub za pomocą przesyłki pocztowej, nie jest weryfikowana jego zasadność.
Po rozpatrzeniu przez referendarza sądowego złożonego wniosku, dokona on wpisu zgodnie ze złożonym wnioskiem albo odmówi wpisu, w wyniku czego wzmianka zostanie wykreślona, jeżeli nie zostanie skutecznie złożona skarga na orzeczenie referendarza sądowego.
Aby zweryfikować to, czy złożone wnioski, których dotyczą powyższe wzmianki są zasadne należałoby zweryfikować złożony wniosek i podstawę jego wpisu w aktach księgi wieczystej, bądź po prostu poczekać na jego rozpatrzenie przez referendarza.
Stąd też, na obecnym etapie, nie wiadomo czy wnioski zostały złożone zasadnie, a jeżeli zasadnie, to jaka będzie dokładna treść wpisu. Opis wzmianki bowiem ma charakter wyłącznie ogólny. Po dokonaniu ewentualnego wpisu znana będzie dokładna jego treść.
Wniosek do księgi wieczystej może złożyć każdy, podczas składania wniosku nie jest badana tożsamość wnioskodawcy, ani jak wspomniano jego zasadność, którą stwierdza dopiero referendarz sądowy w toku badania wniosku i dokumentów do niego dołączonych. Niestety, procedura ta jest wykorzystywana przez osoby, które mają interes w czasowym zablokowaniu transakcji. Nikt nie kupi bowiem nieruchomości do czasu ustalenia treści i zasadności złożonego wniosku.
Czy tak było w tym przypadku? Nie da się tego stwierdzić bez wglądu do akt księgi wieczystej. Jednakże, notariusz sporządzając akt notarialny obowiązany jest ustalić i wyjaśnić czego dotyczy wniosek, którego dotyczy wzmianka i poinformować o tym nabywcę. Stąd też z pewnością nie będzie to pominięte w treści umowy sprzedaży.
Jeżeli wniosek dotyczący wpisu zakazu zbywania okaże się zasadny, sprzedaż udziałów będzie - przynajmniej czasowo - niemożliwa. Aby wniosek taki został uwzględniony, sąd musiałby wydać postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia ustanawiającego zakaz zbywania lokalu.