top of page

Wszystko co powinieneś wiedzieć o najmie okazjonalnym

W niniejszym artykule, stanowiącym kompleksowy praktyczny poradnik o najmie okazjonalnym znajdziesz odpowiedzi na wszystkie kwestie, o których powinieneś wiedzieć, przede wszystkim jako wynajmujący, decydując się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego.


1. Najem okazjonalny

Najem okazjonalny to typ umowy najmu lokalu mieszkalnego, zapewniający większą ochronę interesów wynajmującego w razie konieczności eksmisji najemcy.

Aby artykuł był bardziej zrozumiały dla osób niezwiązanych zawodowo z prawem, zastosowano w nim uproszczenia.

W dalszej części przez „ustawę” rozumie się ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.


2. Jakie korzyści daje najem okazjonalny? Czy najem okazjonalny jest lepszy od „zwykłego” najmu?

Instytucja najmu okazjonalnego powstała w odpowiedzi na problemy wynajmujących związane z długotrwałą, a czasami wręcz niemożliwą do przeprowadzenia w rozsądnym terminie eksmisją niechcianych najemców.


Trudności związane z pozbyciem się najemcy wynikają przede wszystkim z braku możliwości „wyrzucenia”, co do zasady, najemcy na bruk mimo, że ten utracił prawo do zamieszkiwania w wynajmowanym mieszkaniu.


Gdy osoba podlegająca eksmisji nie ma gdzie się podziać, właściwa gmina ma, choć nie zawsze, obowiązek zapewnić lokal socjalny (najem lokal socjalnego), pomieszczenie tymczasowe. Do czasu wskazania przez gminę lokalu lub pomieszczenia eksmisja musi zostać wstrzymana.


Problem z lokalami socjalnymi i pomieszczeniami tymczasowymi polega na tym, że gminy nie posiadają wystarczającej liczby takich lokali i pomieszczeń, aby zapewnić je dla wszystkich „chętnych”.


W oczekiwaniu na przydział, niechciani lokatorzy zajmują dotychczasowe mieszkanie, często nie płacąc przy tym czynszu, ani rachunków.


Dodatkowo, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie mieszkania nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.


Kolejną kwestią jest zbyt długi czas oczekiwania na wydanie przez sąd wyroku nakazującego eksmisję i dokonywanie przez najemców czynności zmierzających do obstrukcji postępowania dotyczącego eksmisji, zarówno na etapie sądowym, jak i egzekucyjnym.


Ideą najmu okazjonalnego jest ułatwienie pozbycia się niechcianego lokatora z wynajmowanego lokalu. Przepisy regulujące najem okazjonalny wyłączają obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego najemcy.


Ponadto, w przypadku najmu okazjonalnego nie trzeba czekać na wydanie przez sąd nakazu eksmisji, ponieważ wyrok ten zastępuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez najemcę, które jest obowiązkowym załącznikiem do tej umowy.


Brak obowiązku zapewnienia najemcy lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego oraz brak konieczności czekania na wydanie wyroku, w którym sąd nakazuje opuszczenie mieszkania przez najemcę, są dużymi - przynajmniej w teorii - ułatwieniami w procesie związanym z eksmisją, które oferuje najem okazjonalny.


3. Czy najem okazjonalny rzeczywiście ułatwia eksmisję? Fakty i mity.

W przypadku, gdy spełnione zostały wszystkie wymogi ustawowe co do dokumentów niezbędnych do najmu okazjonalnego oraz dopełniono obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, a ponadto nadal istnieje możliwość przeprowadzenia się przez najemcę do wskazanego przez niego lokalu, do którego się przeprowadzi w razie eksmisji, co do zasady nie będzie kłopotu z pozbyciem się takiego lokatora.


Problem powstaje wtedy, gdy najemca utracił (bądź wbrew składanym oświadczeniom nigdy nie miał) możliwość przeprowadzenia się do wskazanego lokalu i nie wskaże on innego lokalu, do którego może się wyprowadzić w razie eksmisji, wraz ze zgodą właściciela tego nowego lokalu.


Najemca „okazjonalny”, w przeciwieństwie do najemcy z tytułu najmu „zwykłego”, zgodnie z obowiązującymi przepisami nie ma prawa do lokalu socjalnego, ani pomieszczenia tymczasowego i w związku z tym komornik nie powinien wstrzymywać się z wykonaniem eksmisji do czasu zapewnienia przez gminę takiego lokalu lub pomieszczenia.


W takiej sytuacji eksmisja powinna nastąpić do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.


Jest to jednak scenariusz zakładający niepodejmowanie przez najemcę czynności, prowadzących do obstrukcji procedury eksmisji.


Wobec niejednolitej praktyki nie da się określić jak w danej sprawie, przy aktywnej postawie najemcy, przebiegnie egzekucja, to jest, czy eksmisja przebiegłaby bezproblemowo, czy też byłaby zbliżona do tej wynikającej z najmu „zwykłego”, co wydłużyłoby cały proces.


4. Czy warto zawierać umowę najmu okazjonalnego?

Mimo braku pewności, jak w danej sytuacji przebiegałaby eksmisja, warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, zamiast umowy najmu „zwykłego”. Przemawia za tym kilka argumentów, o których poniżej.


Po pierwsze – w zależności od przyjętej praktyki, eksmisja może przebiec bezproblemowo, a w najgorszym wypadku podobnie jak w przypadku najmu „zwykłego”. Decydując się na najem „zwykły” niemalże godzimy się na długotrwałą procedurę eksmisji kłopotliwego lokatora.


Po drugie - nie każdy najemca ma wiedzę o tym, czy i jak można posługując się instrumentami prawnymi utrudnić opuszczenie lokalu. W powszechnej świadomości wynajmujących i najemców w przypadku najmu okazjonalnego nie ma problemów z eksmisją.

Czym bierniejszy najemca w trakcie procedury eksmisyjnej, tym mniej potencjalnych problemów. W dużej mierze to od aktywności prawnej najemcy zależy przebieg eksmisji.


Zawarcie umowy najmu okazjonalnego zmniejsza prawdopodobieństwo aktywnej postawy najemcy w postępowaniu eksmisyjnym. W przypadku najmu „zwykłego” najemca nie musi podejmować żadnych czynności, aby przysługiwał mu cały wachlarz praw.


Po trzecie – najem okazjonalny stanowi swoisty filtr wobec nieuczciwych najemców. Potencjalny lokator, który od początku ma złe zamiary wybierze ofertę wynajmującego, który nie wymaga zawarcia umowy najmu okazjonalnego, a takie oferty na rynku nadal są większością na rynku.


Po czwarte – istnieją mechanizmy pozwalające zminimalizować bądź też zrekompensować ewentualne problemy związane z eksmisją w najmie okazjonalnym. W najmie „zwykłym” będą one trudniejsze, a w wielu przypadkach niemożliwe do zastosowania. 


Po piąte – najem okazjonalny to jedyna przewidziana wprost przepisami prawa instytucja mająca ułatwiać eksmisję niechcianego najemcy.


5. Strony umowy najmu okazjonalnego

Stronami umowy najmu okazjonalnego są wynajmujący oraz najemca. Terminy te często są ze sobą mylone.


W dużym uproszczeniu, choć nie zawsze do końca zgodnie z prawdą, można powiedzieć, że wynajmujący jest właścicielem przedmiotu najmu (lokalu bądź określonego pomieszczenia w lokalu), zaś najemca jest tym, który lokal używa.


6. Kto może być wynajmującym w najmie okazjonalnym?

Wynajmującym w umowie najmu okazjonalnego może być wyłącznie (1) osoba fizyczna, (2) która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali. Obydwa te warunki muszą być spełnione łącznie.


Wobec tego kto nie jest osobą fizyczną (na przykład spółka) lub prowadzi działalność w zakresie wynajmowania lokali, nie może być wynajmującym i zawrzeć umowy najmu okazjonalnego.


Osoba fizyczna, która prowadzi działalność gospodarczą może być wynajmującym, jeżeli nie jest to działalność w zakresie wynajmowania lokali, ponieważ każdy inny zakres nie wyłącza możliwości wynajęcia lokalu w trybie najmu okazjonalnego.

                                                                                   

7. Czy wynajmującym w najmie okazjonalnym musi być właściciel lokalu?

Wbrew powszechnemu przekonaniu, wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu. Może to być dowolna osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali i która ma faktyczną możliwość oddania lokalu do używania przez najemcę.


Wynajmowanie pomimo nieposiadania prawa do tego wiąże się z możliwością skierowania do takiego wynajmującego roszczeń ze strony właściciela lokalu, jak i najemcy. Roszczenia takie będą kierowane najczęściej, gdy właściciel nie miał wiedzy o tym, że lokal został wynajęty albo, gdy najemca utraci możliwość korzystania z lokalu.


Wynajmujący nieposiadający tytułu prawnego do lokalu nie będzie mógł przeprowadzić eksmisji najemcy na podstawie oświadczenia o poddaniu się egzekucji, będącego załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego.


Spowodowane jest to tym, że wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu wymaga między innymi przedstawienia dokumentu potwierdzającego przysługujący tytuł prawny do lokalu.


Wobec tego, jeżeli wynajmującym jest osoba, która wynajmuje lokal za zgodą właściciela (na przykład małżonek, który nie jest właścicielem, lecz jest stroną umowy najmu okazjonalnego), należy formalnie nadać tej osobie tytuł prawny do lokalu.


Przez tytuł prawny do lokalu rozumie się jakikolwiek tytuł nadający uprawnienie do wynajmowania lokalu. Może to być np. zawarcie pomiędzy właścicielem lokalu, a przyszłym wynajmującym umowy użyczenia tego lokalu, z możliwością jego wynajęcia przez użyczającego.


Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności kilku osób, wynajmującym może być wyłącznie jeden z tych współwłaścicieli. Należy zadbać o pisemną zgodę pozostałych współwłaścicieli na wynajęcie lokalu. Także wtedy, jeżeli współwłaścicielami lokalu wchodzącego w skład majątku wspólnego są małżonkowie.


8. Kto może być najemcą w najmie okazjonalnym?

Najemcą może być każda osoba fizyczna, w tym Polak bądź cudzoziemiec. Nie ma znaczenia, czy osoba ta prowadzi działalność gospodarczą.


Natomiast najemcą nie może być osoba prawna (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), tzw. ułomna osoba prawna (np. spółka komandytowa), ani inne jednostki organizacyjne.


Przeszkodą faktyczną może być brak miejsca, do którego najemca mógłby się wyprowadzić w razie eksmisji. Z najemcą takim nie ma sensu zawierać umowy najmu okazjonalnego, gdyż nie będzie on mógł dostarczyć wymaganych przepisami załączników potrzebnych do umowy najmu okazjonalnego.


9. Na jaki czas mogę zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Zawierając umowę najmu okazjonalnego należy mieć na uwadze dwa ograniczenia dotyczące czasu trwania tej umowy.


Po pierwsze, umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieoznaczony (nieokreślony). W umowie tej zawsze musi być wskazany czas jej obowiązywania.

Po drugie, stosunek najmu okazjonalnego może trwać maksymalnie 10 lat.

 

10. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego z Ukraińcem bądź innym cudzoziemcem.

 

10.1 Umowa najmu okazjonalnego z Ukraińcem

Na podstawie art. 69 ustawy z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa uproszczono kwestie formalne w przypadku, gdy umowa najmu okazjonalnego zawierana jest z Ukraińcem. Uproszczenie to nie dotyczy każdego obywatela Ukrainy.


Zakresem art. 69 powyższej ustawy objęto każdego najemcę będącego obywatelem Ukrainy, który przybył na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa, oraz obywatela Ukrainy posiadającego Kartę Polaka, który wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybył na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.


Jeżeli dany obywatel Ukrainy nie przybył do Polski z Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa, ponieważ, na przykład mieszkał tu już wcześniej z powodów ekonomicznych, to musi dopełnić wszystkich formalności tak jak każdy inny cudzoziemiec bądź Polak.


W związku z powyższym, zawierając umowę najmu okazjonalnego z Ukraińcem, do którego według jego zapewnień stosuje się art. 69 powyższej ustawy, warto zweryfikować czy w zaświadczeniu o nadaniu mu numeru PESEL posiada on status „UKR” oraz umieścić w umowie odpowiednie oświadczenie. Przykład: „Najemca oświadcza, że jest obywatelem Ukrainy, który przybył na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa, w związku z czym do zawarcia z nim niniejszej umowy stosuje się art. 69 ustawy z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa”.


Uproszczenia, o których mowa powyżej to brak obowiązku wskazywania przez takiego najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego i w związku z tym złożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.


Wobec powyższego najemca, do którego stosuje się wspomniany art. 69 musi złożyć jedynie oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Na podstawie tego przepisu nastąpiła zatem redukcja z trzech obowiązkowych załączników, do jednego.


Jeżeli Najemca udający się do notariusza w celu złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji, nie zna języka polskiego, będzie musiał stawić się do kancelarii wraz z wybranym przez siebie tłumaczem przysięgłym.


Tłumacz ten musi posługiwać się językiem, który zna najemca, przy czym nie musi to być język ojczysty tego najemcy. Ma to znaczenie szczególnie w przypadku osób, które znają język angielski, rosyjski lub ukraiński, co ułatwia znalezienie tłumacza i pozwala na obniżenie kosztów.

 

10.2 Umowa najmu okazjonalnego z innym cudzoziemcem

Umowa najmu okazjonalnego z innym cudzoziemcem, niż Ukrainiec spełniający przesłanki, o których mowa w poprzednim podrozdziale, nie różni się pod względem formalnym od umowy z Polakiem.


Cudzoziemiec taki musi między innymi wskazać lokal, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji, co może być przeszkodą do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, ponieważ lokal ten musi być położony na terytorium Polski.


Umowa najmu okazjonalnego z cudzoziemcem może być podpisana w języku polskim. W takiej sytuacji warto zadbać o umieszczenie w umowie oświadczenia najemcy, że treść umowa jest dla niego zrozumiała. Przykład: „Najemca oświadcza, że przed podpisaniem niniejszej umowy przetłumaczył ją we własnym zakresie na swój język ojczysty i w pełni rozumie jej treść.”


Nawet jeżeli cudzoziemiec nie zna języka polskiego, nie ma obowiązku wynikającego z przepisów prawa podpisywania umowy najmu okazjonalnego w znanym mu języku. Mimo to warto zadbać, aby treść umowy była mu znana, aby mógł poznać swoje prawa i obowiązki z niej wynikające.


Najemca-cudzoziemiec podpisując załącznik do umowy najmu okazjonalnego u notariusza (oświadczenie o poddaniu się egzekucji), nieznający języka polskiego, będzie musiał przyjść do kancelarii wraz z tłumaczem przysięgłym dowolnego znanego mu języka. Nie musi być to jego język ojczysty.


11. Omówienie dokumentów (załączników) potrzebnych do umowy najmu okazjonalnego wraz z ich wzorami

Do umowy najmu okazjonalnego niezbędne są łącznie cztery dokumenty. Są to umowa najmu okazjonalnego, której omówienie wraz z wzorem znajduje się w podrozdziale 11.1 oraz trzy załączniki do tej umowy, o których mowa w podrozdziałach 11.2, 11.3 i 11.4.


Wydając i odbierając lokal należy podpisać także protokół-zdawczo odbiorczy, który będzie podstawą do rozliczeń stron po zakończeniu najmu. Protokołowi został poświęcony podrozdział 11.5, w którym znajduje się także jego wzór.

 

11.1 Umowa najmu okazjonalnego - omówienie i wzór

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta co najmniej w formie pisemnej. Oznacza to, że nie można zawrzeć umowy w formie ustnej. Dopuszczalne jest zawarcie umowy w formie “wyższej”, niż forma pisemna, na przykład w formie aktu notarialnego.


Do zachowania formy pisemnej wystarcza złożenie przez strony umowy własnoręcznych podpisów na końcu umowy. Podpisy te nie muszą być składane w obecności notariusza.

Umowa najmu okazjonalnego może, lecz nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Należy odróżnić załącznik, który obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego (załącznik ten to oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w podrozdziale 11.2), od samej umowy najmu okazjonalnego, ponieważ są to dwa odrębne dokumenty.


Ze względu na dodatkowe koszty, podpisywanie umowy najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego nie jest częstą praktyką.


Wzór umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego przygotowany przez redakcję serwisu Kodeksowy.pl jest dostępny do pobrania za darmo [TUTAJ].

 

11.2 Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Pełna jego nazwa brzmi „oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 Ustawy”, potocznie - rygor egzekucji do najmu okazjonalnego.


Oświadczenie to musi być sporządzone obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Każda inna forma będzie skutkowała jego nieważnością.


Dokument ten podpisuje wyłącznie najemca, a więc obecność wynajmującego u notariusza nie jest konieczna. Wynajmujący powinien zadbać o to, aby otrzymać od najemcy wypis aktu notarialnego obejmującego to oświadczenie.


W celu złożenia podpisu pod rygorem egzekucji najemca zobowiązany jest okazać notariuszowi swój dokument tożsamości oraz podpisaną przez wynajmującego i przez siebie umowę najmu okazjonalnego (niektórzy notariusze wymagają także przedstawienia do wglądu załączniki, o których mowa w rozdziałach 11.3-11.4).


W większości kancelarii nie będzie możliwe podpisanie tego załącznika “od ręki”, bez wcześniejszego umówienia się na wizytę. Przesłanie notariuszowi skanu umowy umożliwi przygotowanie mu treści przedmiotowego dokumentu.


Ze względu na to, że rygor egzekucji wymaga formy aktu notarialnego, nie ma potrzeby załączania wzoru takiego rygoru do umowy najmu okazjonalnego, ponieważ za jego sporządzenie i zgodność z prawem odpowiada notariusz.

 

11.3 Oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu

Jest to dokument, który zawiera wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji z najmowanego przez niego lokalu (w języku prawniczym – w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). Podpisuje go wyłącznie najemca. Wynajmujący musi zadbać, aby został mu dostarczony w oryginale.


Do ważności tego oświadczenia wystarczająca jest forma pisemna. Jego podpisanie nie wymaga więc wizyty u notariusza.


Rzadko spotyka się, aby oświadczenie to było składane w formie „wyższej”, niż forma pisemna. Jeżeli już, jest, to jest mu nadawana forma z notarialnie poświadczoną własnoręcznością podpisu. Należy mieć na uwadze, że nie daje ona nic więcej, poza urzędowym stwierdzeniem, że to faktycznie najemca pod tym dokumentem własnoręcznie się podpisał.


Wobec tego, jeżeli wynajmujący ma pewność, że pod tym załącznikiem znajduje się własnoręczny podpis najemcy, to nie ma potrzeby korzystać z innej formy, niż pisemna.

Oświadczenie o wskazaniu lokalu może być zawarte już w samej treści umowy najmu okazjonalnego, choć najczęstszą praktyką jest składanie go w formie odrębnego dokumentu (załącznika do umowy).


Wzór oświadczenia najemcy o wskazaniu lokalu, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji przygotowany przez redakcję serwisu Kodeksowy.pl jest dostępny do pobrania za darmo [TUTAJ].


11.4 Oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji

Jest to kolejny załącznik niezbędny do umowy najmu okazjonalnego. W dokumencie powinno znaleźć się oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu należącym do osoby wyrażającej zgodę, najemcy i osób z nim zamieszkujących w najmowanym lokalu. Wynajmujący musi zadbać, aby został mu dostarczony w oryginale.


Zgodę tę wyraża najczęściej właściciel lokalu, do którego miałaby nastąpić eksmisja. Może ją także wyrazić także nie-właściciel lokalu pod warunkiem, że posiada on inny, niż własność, tytuł do swojego lokalu.


Tytułem prawnym innym niż własność będzie najczęściej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale może też być to inny dowolny tytuł prawny, na podstawie którego jego dysponent może przyjąć na zamieszkanie najemcę i osoby z nim zamieszkujące.


Ze względu na stabilność tytułu prawnego, zaleca się, aby tytułem prawnym była własność (to jest, aby osoba wyrażająca zgodę była właścicielem), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź użytkowanie wieczyste.


Większość innych tytułów, jak np. użyczenie, jest bardziej ryzykowny dla wynajmującego ze względu na to, że tytuły te są mniej trwałe niż pozostałe.


Do ważności tego dokumentu wystarczająca jest forma pisemna. Jego podpisanie nie wymaga zatem wizyty u notariusza. Należy mieć na uwadze, że wynajmujący może żądać, ażeby osoba podpisująca to oświadczenie poświadczyła notarialnie własnoręczność swojego podpisu.


Poświadczenie notarialne własnoręczności podpisu osoby wyrażającej zgodę będzie uzasadnione, jeżeli osoba ta nie będzie składała podpisu w obecności wynajmującego.


Stąd też, jeżeli wynajmujący nie ma pewności, kto podpisał zgodę, może żądać, aby osoba wyrażająca zgodę poszła do notariusza i poświadczyła własnoręczność swojego podpisu. Poświadczenie podpisu tej osoby może zostać dokonane w innej kancelarii, niż kancelaria, w której najemca złoży oświadczenie o poddaniu się egzekucji (załącznik z podrozdziału 11.2).


Notariusz poświadczając własnoręczność podpisu nie ma obowiązku weryfikowania, czy osoba podpisująca jest uprawniona do wyrażenia takiej zgody (np. czy jest właścicielem lokalu), ponieważ jego rolą przy tej czynności jest wyłącznie poświadczenie kto podpisał ten dokument, a nie badanie zgodności ze stanem prawnym, czy faktycznym.


Warto więc samemu zweryfikować, czy dana osoba jest właścicielem lub ma inny tytuł prawny do lokalu, na przykład weryfikując treść księgi wieczystej. Zdarza się, że notariusz dokonuje takiej weryfikacji, ale nie jest to jego obowiązek.


W prawidłowo sporządzonym oświadczeniu o wyrażeniu zgody, osoba wyrażająca zgodę powinna nie tylko wyrazić zgodę, ale także oświadczyć, że jest właścicielem lokalu lub posiada inny tytuł prawny do lokalu.


Wskazanie numeru księgi wieczystej lokalu, którego dotyczy zgoda, w takim oświadczeniu nie jest obowiązkowe, ale jest zalecane. Należy mieć na uwadze, że nie dla każdego lokalu jest prowadzona księga wieczysta, a także, że nie zawsze wpis właściciela w księdze wieczystej będzie aktualny.


W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, którego dotyczy zgoda, najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie eksmisji i uzyskać zgodę właściciela tego innego lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do tego innego lokalu.


Jeżeli zaniedba ten obowiązek wynajmujący może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia, co jest uprawnieniem pozornym o tyle, że wynajmujący najczęściej do czasu eksmisji nie będzie wiedział o utracie tej możliwości, jeżeli nie poinformuje go najemca lub osoba, która wyraziła zgodę na przyjęcie najemcy.


Wzór oświadczenia właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji przygotowany przez redakcję serwisu Kodeksowy.pl jest dostępny do pobrania za darmo [TUTAJ].


12. Koszty notarialne związane z najmem okazjonalnym

Minimalne koszty, jakie trzeba ponieść w związku z najmem okazjonalnym, to koszt za oświadczenie o poddaniu się egzekucji (podrozdział 11.2). Odnośnie tego, czy pozostałe załączniki do umowy lub samą umowę najmu okazjonalnego warto sporządzać w formie notarialnej, zachęcam do przeczytania podrozdziałów 11.1-11.4.

 

12.1 Wysokość kosztów notarialnych

Maksymalne koszty notarialne wynikają z Ustawy oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie stawek taksy notarialnej.


Na koszt oświadczenia o poddaniu się egzekucji składa się kwota taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego, który wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę + 23% podatku VAT od tej kwoty oraz koszt taksy notarialnej za wypis (wypisy) aktu notarialnego, który to koszt wynosi maksymalnie 6 zł za jedną stronę jednego wypisu + 23% podatku VAT od tej kwoty.


Akt notarialny obejmujący rygor egzekucji zapisany jest przeciętnie na dwóch do czterech stronach. Ilość wypisów, które ma przygotować notariusz zależy od woli klientów (zazwyczaj są to dwa wypisy - jeden dla najemcy i jeden dla wynajmującego).


Do wypisów aktów notarialnych stosowana jest najczęściej stawka maksymalna, jaką przewiduje rozporządzenie, natomiast koszt za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może różnić się w poszczególnych kancelariach notarialnych, ponieważ nie wszystkie stosują stawkę maksymalną.


Jeżeli najemcą jest więcej niż jedna osoba, wtedy koszt rygoru egzekucji może się zwiększyć, jednakże nie każdy notariusz stosuje podwyższoną stawkę przy większej ilości najemców.


Warto zatem zapytać w kilku kancelariach o cenę za rygor egzekucji, ponieważ stawki mogą być różne. Nie określono bowiem stawek minimalnych, a wyłącznie stawki maksymalne.


Przekładając powyższe na konkretne liczby, średnią stawką na miesiąc czerwiec 2024 roku za oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez jedną osobę, wraz z wypisami, jest około 450 zł brutto.


Koszt za ewentualne nieobowiązkowe poświadczenie własnoręczności podpisu pod oświadczeniem o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji (podrozdział 11.4) wynosi maksymalnie 20 zł + 23% VAT, a więc 24,60 zł brutto za poświadczenie podpisu jednej osoby pod jedną zgodą. Wobec tego, jeżeli zgodę wyraża więcej osób (np. kilku współwłaścicieli), to koszt ten ulegnie odpowiedniemu podwyższeniu.


Koszt za ewentualne sporządzenie umowy najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego (bez załączników) uzależniony jest od wysokości czynszu i czasu trwania umowy.

 

12.2 Kto ponosi koszty notarialne?

Wynajmujący i najemca mogą dowolnie umówić się kto ponosi koszty notarialne. Kwestię tę można rozstrzygnąć już w umowie najmu okazjonalnego, aby uniknąć powstania sporów w tym zakresie. Dopuszczalny jest także podział kosztów po połowie.


13. Obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Ważnym obowiązkiem wynajmującego, którego nie ma przy najmie „zwykłym”, jest zgłoszenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.


Najemca może żądać od wynajmującego przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia, lecz największy interes w dokonaniu zgłoszenia ma sam wynajmujący, ponieważ w jego braku między innymi nie można skorzystać z ułatwionej procedury eksmisyjnej, co poddaje w sens zawieranie w takiej sytuacji umowy najmu okazjonalnego.


Brak zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie nie będzie skutkował konsekwencjami ze strony urzędu skarbowego. Sankcjami jednak będzie obwarowane nieodprowadzanie podatku dochodowego (zaliczek na podatek).


Należy więc odróżnić samo zgłoszenie zawarcia umowy od spełnienia obowiązku podatkowego.


Fakt zgłoszenia będzie weryfikowany w przypadku konieczności przeprowadzenie eksmisji, albowiem do nadania przez sąd klauzuli wykonalności rygorowi egzekucji, niezbędne będzie przedstawienie potwierdzenia zgłoszenia.


Przepis art. 19b ust. 1 Ustawy, statuujący obowiązek zgłoszenia został przez ustawodawcę sformułowany nieprecyzyjnie, ponieważ termin 14-dniowy biegnie od dnia „rozpoczęcia najmu”.


Jeżeli umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w tym samym dniu, w którym zaczyna się okres najmu, to sytuacja nie budzi wątpliwości.


Problemy interpretacyjne pojawiają się, gdy umowa zawierana jest np. 1 czerwca, zaś okres najmu rozpoczyna się od dnia 1 lipca.


W piśmiennictwie zgodnie z jednym stanowiskiem termin 14-dniowy na zgłoszenie w takim przypadku rozpoczyna się od 1 czerwca, zaś według drugiego stanowiska od 1 lipca – w zależności od tego jak rozumieć należy „rozpoczęcie najmu”.


W tej drugiej sytuacji bezpieczniej byłoby dokonać zgłoszenia z zachowaniem terminu 14-dniowego kończącego się w czerwcu. Nie brak jednak głosów, że takie zgłoszenie jest przedwczesne i nieskuteczne.


Biorąc pod uwagę jednak cel tego przepisu, wydaje się, że nie powinno to zostać uznane za bezskuteczne zgłoszenie.


Zgodnie z dyspozycją przytoczonego przepisu wystarczy zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Nie sformułowano tam wymogu, aby do zgłoszenia dołączona została umowa najmu okazjonalnego, czy też załączniki do tej umowy. W większości przypadków urzędnicy zażądają jednak dołączenia do zgłoszenia także kserokopii umowy i/lub załączników.


14. Podatek od najmu okazjonalnego

Z najmem okazjonalnym związany jest obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).  Od 2023 roku nie ma możliwości wyboru formy opodatkowania przychodów z tytułu najmu.


Obecnie jedyną formą opodatkowania w tym zakresie jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie składa się wobec tego oświadczenia o wyborze opodatkowania takich przychodów i nie ma możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu.


Stawka ryczałtu wynosi 8,5% od przychodu, a po przekroczeniu rocznego przychodu z najmu w wysokości 100 tysięcy złotych, od nadwyżki należne jest 12,5%.


Odpowiednią kwotę należy odprowadzać na przypisany do siebie mikrorachunek do 20. dnia następnego miesiąca od uzyskania przychodu (nie dotyczy to osób, które wybrały rozliczanie kwartalne).


Za uzyskanie przychodu z tytułu najmu, jeżeli przychód jest uzyskiwany w pieniądzu, rozumie się faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji pieniądze. Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu, podatek się nie należy i nie ma obowiązku odprowadzenia z tego tytułu ryczałtu.


Rozliczenia z urzędem skarbowym dochodów w związku z najmem dokonuje się co roku w deklaracji podatkowej PIT-28. Nie ma potrzeby składania do urzędu skarbowego w tym celu okresowych informacji. Wystarczające będzie odprowadzanie ryczałtu w terminie oraz złożenie PIT-28 w terminie od dnia 15 lutego do 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, którego dotyczy deklaracja.


Przez przychód rozumie się czynsz należny wynajmującemu (wynagrodzenie za najem). Przychodem nie będą opłaty dla spółdzielni, opłaty za media, koszty eksploatacyjne i tym podobne, pod warunkiem, że w umowie najmu okazjonalnego zostaną one odpowiednio odróżnione od czynszu dla wynajmującego.


Nie wyklucza to możliwości pokrywania tego rodzaju opłat za pośrednictwem wynajmującego. W przypadku nieprawidłowo skonstruowanej umowy, urząd skarbowy za przychód może uznać zarówno czynsz, jak i pozostałe opłaty.

 

15. Przedłużenie (aneks) czasu trwania umowy najmu okazjonalnego

Istnieją dwa sposoby, aby możliwe było dalsze trwanie w stosunku najmu z dotychczasowym najemcą. Pierwszy sposób to zawarcie aneksu, drugi sposób to zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego.


Aneks to de facto dodatkowa umowa pomiędzy wynajmującym, a najemcą, w której strony zmieniają czas trwania najmu. W dokumencie tym można także zmienić inne postanowienia umowy najmu okazjonalnego, w tym wysokość czynszu.


Do zmiany umowy najmu okazjonalnego wystarczy zawarcie aneksu w formie pisemnej, o ile strony nie postanowiły w umowie, że do jej zmiany potrzebna jest forma “wyższa”. Aby podpisać aneks nie trzeba zatem co do zasady korzystać z usług notariusza.


Nie zostało jednak jednoznacznie rozstrzygnięte, czy w przypadku zawarcia aneksu potrzebne są nowe załączniki do umowy najmu okazjonalnego.


Ustawodawca nie przewidział w tym zakresie żadnego uregulowania. Zgodnie z jednym poglądem - należy na nowo uzyskać wszystkie załączniki. Natomiast zgodnie z przeciwnym, opierającym się na założeniu, że załączniki “idą za umową”, a skoro umowa została aneksowana, a nie zawarta na nowo, to załączniki pozostają aktualne.


Z powodu tych rozbieżności zaleca się, dla bezpieczeństwa wynajmującego, aby w przypadku przedłużenia czasu trwania umowy wszystkie załączniki zostały sporządzone na nowo, co niestety wiąże się z dodatkowymi kosztami.


Bez nowych załączników może pojawić się problem w razie konieczności eksmisji lokatora. Czasami już z treści załączników wynika, że są one ważne jedynie przez określony czas, wtedy należy bezwzględnie uzyskać nowe. Przed podjęciem decyzji należy zatem dokładnie przeanalizować ich treść.


Dodatkowym czynnikiem ryzyka braku uzyskania nowych załączników (w szczególności dotyczących lokalu, do którego wyprowadzi się najemca w razie eksmisji) jest to, że osoba, która wyraziła zgodę na przyjęcie najemcy, może nie mieć możliwości lub nie chcieć go przyjąć na dalszy okres, a argumentem, że załączniki “idą za umową” ciężko będzie przekonać tę osobę do przyjęcia nowego domownika.


Z treści art. 19b ust. 1 Ustawy nie wynika obowiązek zgłoszenia zawarcia aneksu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania najemcy. Z ostrożności jednak warto dokonać takiego zgłoszenia z zachowaniem 14-dniowego terminu.


Drugim, wspomnianym już sposobem na kontynuowanie najmu jest zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego. W takiej sytuacji należy przeprowadzić całą procedurą związaną z najmem okazjonalnym od nowa, to jest należy: podpisać umowę najmu okazjonalnego, uzyskać trzy załączniki do umowy, o których mowa w rozdziale 11 oraz zgłosić zawarcie umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.


Zarówno aneks, jak i nową umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć przed zakończeniem dotychczasowej umowy. W przypadku zawierania nowej należy pamiętać, aby czas jej trwania nie pokrywał się z czasem trwania pierwszej umowy chyba, że umowa ta zostanie rozwiązana przez strony.

 

16. Świadectwo charakterystyki energetycznej a najem okazjonalny

Zgodnie z nowelizacją ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązującą od 28 kwietnia 2023 r., wynajmujący ma obowiązek zapewnić sporządzenie i przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy zawieraniu umowy. Obowiązek ten jest wyłączony, jeżeli przedmiotem najmu jest budynek mieszkalny przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.


Sporządzenie świadectwa należy zlecić osobie, która jest wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków prowadzonym przez ministra właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.


Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku nie może być sporządzane przez właściciela lub zarządcę tego budynku lub tej części budynku oraz osobę, której przysługuje w tym budynku lub w tej części budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.


Może mieć ono postać papierową, opatrzoną numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej lub formę elektroniczną, opatrzoną numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.


W przypadku, gdy przedmiotem najmu jest część budynku, na przykład lokal w “bloku”, to świadectwo powinno być wydane dla danego lokalu, a nie całego budynku.


Jeżeli świadectwo ma postać papierową to przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego najemcy przekazuje się kopię, a jeżeli ma formę elektroniczną, to jego wydruk. Z tego powodu, jeżeli umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w formie pisemnej, to notariusz nie będzie weryfikował przekazania świadectwa przy sporządzaniu oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę.


Przekazując świadectwo warto zadbać w umowie najmu okazjonalnego o oświadczenie najemcy potwierdzające jego otrzymanie. Najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.


W przypadku gdy dla przedmiotu najmu zostało sporządzone świadectwo, wynajmujący albo podmiot działający na jego zlecenie, na przykład agencja nieruchomości, podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących najmu wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15 powołanej ustawy.


Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Traci ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna przedmiotu najmu.


17. Najem okazjonalny a najem instytucjonalny

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny ma wiele podobieństw, ale niewłaściwe zastosowanie odpowiedniego typu może przysporzyć wynajmującemu wiele problemów. Poniżej przedstawione zostały niektóre różnice między tymi dwoma rodzajami najmu.


Wynajmującym w umowie najmu instytucjonalnego może być osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (np. spółka komandytowa), pod warunkiem, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.


Wynajmującym w umowie najmu okazjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna, pod warunkiem, że nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali.


Z załączników do umowy najmu instytucjonalnego potrzebny jest wyłącznie jeden załącznik, a jest nim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie nie krótszym niż 14 dni od doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu (w najmie okazjonalnym termin ten to musi być nie krótszy niż 7 dni) oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.


Najemca nie musi dołączać do umowy oświadczenia, w którym wskaże do jakiego lokalu się wyprowadzi w razie eksmisji, ani zgody osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu, tak jak jest to w przypadku najmu okazjonalnego.


Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, tak jak umowa najmu okazjonalnego, przy czym w przypadku najmu okazjonalnego czas ten może wynosić nie więcej niż 10 lat. Takie obostrzenie czasowe nie obowiązuje w przypadku najmu instytucjonalnego.


Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.


Ustawodawca nie przewidział obowiązku zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego rozpoczęcia najmu instytucjonalnego, tak jak jest to w przypadku najmu okazjonalnego.


Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji, co nie jest możliwe w przypadku najmu okazjonalnego.


W związku z tym, w przepisach dotyczących najmu instytucjonalnego przewidziano dodatkowo, że w  przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez właściciela z całości lub części kwoty kaucji, najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez właściciela.


Ponadto wymogi formalne, które musi zawierać wezwanie do opróżnienia lokalu przez najemcę, gdy ten dobrowolnie nie chce się wyprowadzić, są częściowo inne co do obydwóch typów najmu.

6 wyświetleń0 komentarzy

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie

Comments


bottom of page